روند افزایش قیمت مسکن همراه با کاهش بی سابقه تولید و معاملات


مسکن

مجموع آمار و ارقام منتشر شده از وضعیت بازار مسکن در شهریورماه امسال نسبت به مردادماه رکود عمیق‌تر و حتی بیش از رکود در ۱۴۰۰ ماه را نشان می‌دهد.گزارش‌های میدانی فعالان بازار مسکن نیز موید این ادعاست که گروه اصلی خریداران مسکن در سپتامبر سال جاری عمدتا سرمایه گذاران املاک و مستغلات بود، نه مصرف کنندگان پیشرفته. همچنین در بازار مسکن شهرر تعداد متقاضیان خرید ملک با وام در نیمه جنوبی شهر نسبتاً قابل توجه بود، اما نوع وام گیرندگان خانه اولی نبودند، بلکه متقاضیان انتقالی به احسن بودند که انجام دادند. دو معامله به طور همزمان برای بهبود حجم یا موقعیت ملک خود. دلالان املاک از معاملات انتقالی به عنوان «معاملات مشروط» یاد می کنند.

بر اساس یک گزارش خبری، قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در شهریور ماه سال جاری نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۱ و ۳۶.۳ درصد افزایش و در سال ۱۴۰۰ ۲۲.۹ درصد کاهش داشته است. . و به ترتیب ۲۲.۵ درصد و پروانه های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱ ۱۲.۷ درصد کاهش یافت.
نیمه اول سال ۱۴۰۱ در حالی به پایان رسید که بازار مسکن به گفته کارشناسان این حوزه روزهای التهاب و آزار را پشت سر گذاشت و این وضعیت با آغاز نیمه دوم سال ادامه دارد. کندی اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه ساخت و ساز را می توان یکی از دلایل اصلی کمبود مسکن و به تبع آن رشد قیمت ها در این حوزه دانست. در این بین مسئولان بخش مسکن با هدف پاسخگویی به تقاضای کارآمد و مصرفی در بازار مسکن از سال گذشته طرح ساخت ۴ میلیون مسکن در مدت ۴ سال را آغاز کردند که هم بررسی ها و هم آمارهای رسمی نشان می دهد که حداقل تاکنون و در در سال اول اجرای این طرح، اهداف به دست نیامده است. این در حالی است که آمارهای رسمی حاکی از افزایش عمق و وسعت راکد ساخت و سازها در تهران و کشور است. رکودی که در سال ۱۳۹۲ در این بازار آغاز شد، بازار جدید و مورد تقاضای مسکن را به یک طبقه بحرانی رساند.
***
* به آمار نگاه کنید
مرکز آمار ایران در گزارشی با عنوان جمع آوری اطلاعات پروانه های ساختمانی صادره از سوی شهرداری های کشور، آمار صدور پروانه های ساختمانی در بهار امسال را گزارش کرد. نتایج این آمار نشان می دهد در بهار سال ۱۴۰۱ پیش بینی می شود تعداد ۵ هزار و ۹۵۴ واحد مسکونی در پروانه های ساخت و ساز ساختمان توسط شهرداری تهران صادر شده باشد که نسبت به فصل قبل ۴۸.۴ درصد کاهش داشته است. ۴۶.۱ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل، میانگین تعداد واحدهای مسکونی برای هر یک از پروانه های ساختمانی ۸.۱ واحد بوده است.
همچنین در بهار ۱۴۰۱ تعداد ۷۳۶ پروانه ساختمانی از سوی شهرداری تهران صادر شده که نسبت به فصل قبل ۵۰.۶ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۴۷.۲ درصد کاهش داشته است. از سوی دیگر، کل مساحت زیربنا در پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری تهران در بهار ۱۴۰۱ بالغ بر ۱۱۲۷ هزار متر مربع بوده که نسبت به فصل قبل ۴۹.۶ درصد و نسبت به فصل قبل ۴۵.۹ درصد کاهش داشته است. . همون فصل پارسال متوسط ​​مساحت زیربنای این دسته از املاک در دوره تحقیق ۱۵۳۲ متر مربع بوده است.
روند صدور پروانه های ساختمانی در سراسر کشور به همین ترتیب رو به کاهش بود به طوری که آمارها نشان می دهد در بهار سال ۱۴۰۱ تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساخت و ساز از سوی دولت به ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی رسیده است. پیش بینی می شود شهرداری های کشور نسبت به فصل قبل ۲۱.۸ درصد نسبت به فصل مشابه پارسال ۱۲.۷ درصد کاهش داشته و میانگین تعداد واحد مسکونی در هر پروانه ساختمانی ۳.۱ واحد بوده است. بر این اساس، در بهار سال ۱۴۰۱ تعداد ۲۹ هزار و ۴۳۷ پروانه ساختمانی توسط شهرداری های کشور صادر شده که نسبت به فصل قبل ۲۰.۴ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۵.۳ درصد کاهش داشته است. مساحت کل زیربنا در پروانه های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱ حدود ۱۷۱۰۵۰۰۰ متر مربع بوده که نسبت به فصل قبل ۲۰.۶ درصد و نسبت به فصل مشابه ۱۶.۷ درصد کاهش داشته است. سال گذشته متوسط ​​مساحت زیربنا در این قطعات ۵۸۱ متر مربع بوده است. به این ترتیب و با کاهش ساخت و ساز مسکن در کشور، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بالا رفته است.

* وعده ای که عملی نشد
در شرایطی که هنوز آمار رسمی مربوط به ساخت و ساز مسکن در تابستان امسال منتشر نشده است، اگر بهترین تیراژ فصلی مسکن در سال گذشته یعنی ساخت ۱۱۵ هزار واحد مسکونی در زمستان ۱۴۰۰ را به عنوان معیاری در نظر بگیریم. تیراژ عرضه مسکن در تابستان امسال، برآوردهای غیررسمی از ساخت حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در بهترین حالت سال گذشته – که اولین سال اجرای قانون ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بود – حکایت از آن دارد. . در واقع می توان گفت با یک فرض خوش بینانه در سال گذشته (اولین سال اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که نشان می دهد. که تنها ۴۰ درصد از وظایف مشخص شده در این زمینه انجام شده است.
از سوی دیگر، در حالی که سال گذشته به طور متوسط ​​۲۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور در قالب یک میلیون پروژه مسکن مهر باید ساخته می شد، در بهترین حالت، کل ساخت و ساز کمتر از نصف این میزان بود. بیشترین گردش مالی فصلی ساخت و ساز مسکن از ابتدای اجرای این پروژه مربوط به ساخت ۱۱۵۰۰۰ واحد مسکونی در زمستان ۱۴۰۰ بوده است. وظیفه فصلی ساخت ۲۵۰۰۰۰ واحد.
برآوردها حاکی از آن است که در بهترین حالت طی سال گذشته حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته شده است و متولیان حوزه مسکن بارها از آغاز ساخت حداقل یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال خبر داده اند. از سوی دیگر، آمارهای شبکه بانکی از تسهیلات اعطایی به حوزه مسکن حاکی از آن است که تاکنون کمتر از ۲۰۰ هزار واحد از محل طرح یک میلیونی وام بانکی دریافت کرده اند که نشان دهنده زاویه دیگری از واقعیت اجرای این طرح است. در کشور.

* افزایش قیمت مسکن
بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران، در شهریور ماه ۱۴۰۱ متوسط ​​قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران ۴۳ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان بوده که نسبت به مدت مشابه قبل ۱.۱ و ۳۶.۳ درصد افزایش داشته است. ماه و مدت مشابه سال گذشته به صورت مستقیم. این گزارش نشان می دهد در شهریور ماه متوسط ​​قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنا برای واحدهای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۴۳ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان بوده که نسبت به سال قبل ۱.۱ و ۳۶.۳ درصد افزایش داشته است. ماه قبل و همان ماه سال قبل. همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۶ هزار مورد بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۲.۹ و ۲۲.۵ درصد کاهش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی در گردش شهر تهران بر اساس قدمت بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با ۲۸.۴ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند. این در حالی است که در بین ۲۲ استان تهران، بیشترین قیمت هر مترمربع در منطقه یک ۸۷ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان و کمترین آن در منطقه ۱۸ با ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده که هر کدام با ۲۶.۴ ۱ درصد افزایش در منطقه ۱ و ۱۸.۸ درصد افزایش داشته است. در منطقه ۱۹ توزیع مکرر تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت هر متر مربع ساخت و ساز در شهریور ماه سال جاری حاکی از آن است که محدوده قیمتی واحدهای مسکونی بین ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان در هر مترمربع ساخت و ساز با سهم ۱۱.۸ درصد بیشترین سهم را از تعداد معاملات در تهران دارند. قیمت از ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۱۱.۲ و ۱۰.۴ درصد سهام در رتبه های بعدی قرار دارد.
در شهریور ماه امسال نیز توزیع تکراری تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان داد که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان بیشترین سهم معاملات را به خود اختصاص داده اند. از ۱۳.۹٪. همچنین توزیع معاملات مسکن بر اساس مناطق شهری در شهر تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۴.۴ درصد از کل معاملات بیشترین سهم معاملات را در شهر تهران به خود اختصاص داده است و به تفکیک واحدهای تا ۵ سال ساخت با ۲۸.۴ درصد بیشترین سهم را دارند.
همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در شهریورماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ و ۴۶.۸ درصد رشد نشان می دهد. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مذکور در شهریور ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب ۴.۶ و ۴.۷ درصد است.
تعداد واحدهای مسکونی تیراژ شهر تهران در شهریور ۱۴۰۱ حدود ۶ هزار واحد بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲.۵ درصد کاهش نشان می دهد. در این ماه متوسط ​​قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران معادل ۴۳۲.۲ میلیون ریال بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۶.۳ درصد افزایش داشته است.

*رکود عمیق مسکن در شهریور
مجموع آمار و ارقام منتشر شده از وضعیت بازار مسکن در شهریورماه امسال نسبت به مردادماه رکود عمیق‌تر و حتی بیش از رکود در ۱۴۰۰ ماه را نشان می‌دهد.گزارش‌های میدانی فعالان بازار مسکن نیز موید این ادعاست که گروه اصلی خریداران مسکن در سپتامبر سال جاری عمدتا سرمایه گذاران املاک و مستغلات بود، نه مصرف کنندگان پیشرفته. همچنین در بازار مسکن شهرر تعداد متقاضیان خرید ملک با وام در نیمه جنوبی شهر نسبتاً قابل توجه بود، اما نوع وام گیرندگان خانه اولی نبودند، بلکه متقاضیان انتقالی به احسن بودند که انجام دادند. دو معامله به طور همزمان برای بهبود حجم یا موقعیت ملک خود. دلالان املاک از معاملات انتقالی به عنوان «معاملات مشروط» یاد می کنند.
یکی از دلایل کاهش معاملات در ماه گذشته، دشواری آغاز معاملات مشروط بوده است. این بدان معناست که خریداران این معاملات فروشنده واحد دیگری بوده اند و در این صورت تعیین زمان بندی پرداخت نه تنها به تمایل فروشنده واحد جدید، بلکه به توانایی خریدار نیز بستگی دارد. به این ترتیب اصرار بر روی آوردن به احسان برای انجام معاملات همزمان و به اصطلاح مشروط عامل دیگری در کاهش حجم معاملات در شهریورماه نسبت به مردادماه بود.
بررسی عرضه‌کنندگان مسکن موجود در بازار مسکن در شهریور ماه نیز نشان داد که در این ماه تعداد سازندگانی که قصد فروش واحدهای نوساز و بدون عودت را داشتند بسیار اندک بوده و تنها سازندگانی که در حال آماده‌سازی برای اجرای پروژه جدید بودند، تمایل به فروش واحدهای نوساز و بدون عودت را داشتند. فروش تکی البته برخی از سازندگان که مشکلات مالی آنها با مبالغ ناچیز حل می شود، به دلیل اینکه بازار مطلوب تری برای حفظ ارزش سرمایه خود نمی شناسند، به سادگی چند واحد را اجاره می کنند و از فروش خودداری می کنند.

* عدم رعایت قانون جهش تولید مسکن
چندی پیش رئیس مرکز پژوهش های شورا با بیان اینکه طرح اجرای قانون جهش تولید مسکن جوابگوی شرایط کنونی بازار مسکن نیست، گفت: طی دهه های اخیر قیمت مسکن به شدت افزایش یافته است. همواره به طور متناوب افزایش یافته است، اما طی سال های ۱۳۷۶ تا ۱۴۰۰ با جهش ۷ برابری، میانگین قیمت مسکن و تأثیر آن بر بازار اجاره، اکثر درآمد خانوارها توسط هزینه های مسکن بلعیده شد و بسیاری از مستاجران رانده شدند. تا لبه های شهر
به گفته بابک نگاداری، طرح اسکان مردم و ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در مدت ۴ سال توسط دولت سیزدهم از جمله وعده هایی بود که بی خانمان ها را به خانه امیدوار کرد. از آنجایی که این شعار یکی از برنامه های محوری دولت سیزدهم است، شکست آن تاثیر بسزایی در عملکرد دولت خواهد داشت.
وی با اشاره به لزوم بازنگری در روند و سازوکار اجرایی و اجرایی قانون جهش تولید مسکن گفت: عملکرد فعلی وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان سازمان در اجرای طرح تولید مسکن. پرش قانون با همه تلاش ها و حمایت های همه جانبه مجلس نمایندگان و دولت همچنان کند و از سوی دیگر عقب مانده از برنامه است و به دلیل عدم اطلاع رسانی امکان ارائه آمار دقیق وجود ندارد، اما آمارهای ارائه شده از روند ساخت بیش از یک میلیون واحد مسکونی عمدتاً به تامین زمین و تعداد واحدهای احداثی اشاره دارد. با پیشرفت مصالح در ساخت بنا پس از مرحله پی و پی سازی کمتر از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی می باشد. اعتقاد بر این است که مدل اجرای قانون افزایش مسکن پاسخگوی شرایط فعلی نیست.

بازار مسکن به نفع تقاضای سرمایه
قطعاً در نیمه اول سال ۱۴۰۱ بازار مسکن در رتبه بندی بازارهای مقصد سرمایه گذاری از نظر بازدهی رتبه اول را به خود اختصاص داده است، زیرا همانطور که گفته شد گزارش وضعیت بازار مسکن در شهریور ماه که توسط بانک مرکزی منتشر شد، حاکی از کاهش همزمان نبض معاملات مسکن و نبض تورم در سرمایه دارای ویژگی است.
در چنین شرایطی البته متقاضیان مصرف کننده در دو ماه گذشته نتوانسته اند معاملات خود را آغاز کنند، زیرا بانک ها از بازپرداخت به موقع وام مسکن خودداری کردند. این گروه از خریداران نیز امیدوار به کاهش قیمت در بازار مسکن هستند.
این در حالی است که واحدهای مسکونی بزرگ از بازار املاک خارج شده اند. بر اساس گزارش مرکز آمار، ۵۲ درصد معاملات مسکن در مردادماه مربوط به خانه‌های زیر ۸۰ مترمربع بوده، در حالی که ساختمان‌های بزرگ در روند معاملات چندان خوش شانس نبوده‌اند. از سوی دیگر باید توجه داشت که با توجه به افزایش قیمت ها و تغییر سبک زندگی مردم، فیلم های بزرگ بیشتر مورد پسند سرمایه گذاران قرار می گیرند.

کد خبر: ۱۹۸۸۳۰